在去庫(kù)存和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，住房租賃市場(chǎng)獲得政策刺激。
5月4日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿(mǎn)足群眾住房需求。
會(huì)議指出，實(shí)行購(gòu)租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。
為發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議共推出四項(xiàng)舉措，分別從房源、公租房貨幣化補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠以及市場(chǎng)規(guī)范方面，給予住房租賃市場(chǎng)支持。
打通存量房與租賃市場(chǎng)通道
發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的一個(gè)前提，就是房源的籌措問(wèn)題。
國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)*財(cái)經(jīng)記者表示，強(qiáng)調(diào)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，原因之一就是市場(chǎng)上有不少存量房閑置，包括新房和二手房，需要采取措施解決閑置問(wèn)題。
今年1月，陜西省政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作的通知》，明確提出，打通保障性安居工程與存量商品房通道，支持各地通過(guò)購(gòu)買(mǎi)和長(zhǎng)期租賃方式，把適合或經(jīng)改造符合公共租賃住房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房房源。同時(shí)，通過(guò)適量建設(shè)公共租賃住房，充分利用社會(huì)存量住房，將保障面保持在23%。
“適量建設(shè)”和“充分利用”，兩個(gè)不同的說(shuō)法，在張宏偉看來(lái)，也表明了我國(guó)保障房市場(chǎng)的變化，“不再大規(guī)模集中建設(shè)公租房，而是通過(guò)適當(dāng)?shù)姆绞?，到租賃市場(chǎng)上去解決居住問(wèn)題。”
類(lèi)似說(shuō)法，在2015年10月，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)的《關(guān)于推進(jìn)公共租賃住房貨幣化保障的指導(dǎo)意見(jiàn)》中也出現(xiàn)了。該指導(dǎo)意見(jiàn)明確表示，要推進(jìn)公租房房源籌集由新建，向市場(chǎng)長(zhǎng)期租賃、收購(gòu)方式轉(zhuǎn)變。從2016年起，減少公租房新開(kāi)工建設(shè)量，確需增加公租房供應(yīng)的地區(qū)，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，主要通過(guò)在市場(chǎng)長(zhǎng)期租賃和購(gòu)買(mǎi)方式籌集。
為了加快公租房的分配速度，陜西省還提出實(shí)施預(yù)分配等措施，確保在項(xiàng)目竣工前6個(gè)月編制完成配租配售方案，竣工驗(yàn)收后3個(gè)月內(nèi)完成分配入住。到2016年底，力爭(zhēng)使2013年底前開(kāi)工的公共租賃租房入住率達(dá)到90%以上，以后年度照此類(lèi)推。
截至2015年11月末，陜西全省商品房屋待售面積為599.24萬(wàn)平方米，以現(xiàn)有的增速計(jì)算，全省待售房屋去庫(kù)存周期約為21個(gè)月。而安徽省將力爭(zhēng)用3年時(shí)間，在消化新增商品房的前提下，再化解商品房庫(kù)存2500萬(wàn)平方米左右，將房地產(chǎn)庫(kù)存調(diào)整到合理區(qū)間。
推進(jìn)公租房貨幣化
在住房租賃市場(chǎng)上，公租房是其中的特殊部分，同時(shí)屬于住房保障的范疇。
此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確， 推進(jìn)公租房貨幣化，政府對(duì)保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房給予補(bǔ)貼。 保障對(duì)象，包括了在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。
我國(guó)住房保障有實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼兩種方式，此前多以實(shí)物保障為主，隨著住房供求關(guān)系緩和以及住房租賃市場(chǎng)的一定發(fā)展，開(kāi)始向貨幣補(bǔ)貼轉(zhuǎn)變。
數(shù)據(jù)顯示，到2010年底，全國(guó)累計(jì)用實(shí)物方式解決了近2200萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困難，實(shí)物住房保障受益戶(hù)數(shù)占城鎮(zhèn)家庭總戶(hù)數(shù)的比例達(dá)到9.4%，還有近400萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭享受廉租住房租賃補(bǔ)貼。
而在“十二五”期間，我國(guó)又進(jìn)行了一輪規(guī)模的保障房建設(shè)，按照規(guī)劃，到“十二五”末，全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。
此前就有專(zhuān)家向記者表示，貨幣補(bǔ)貼是國(guó)外住房保障的主流，尤其在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，政府不會(huì)參與供應(yīng)，也就是不補(bǔ)磚頭補(bǔ)人頭。
安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)的《關(guān)于推進(jìn)公共租賃住房貨幣化保障的指導(dǎo)意見(jiàn)》中，也明確表示，鼓勵(lì)發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼，對(duì)符合條件的公租房保障對(duì)象，可通過(guò)發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼的方式支持其在市場(chǎng)上租賃住房。
而政府投資的公租房要加快推進(jìn)租補(bǔ)分離、分檔補(bǔ)貼和管辦分開(kāi)、市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制。安徽省方面表示，要力爭(zhēng)通過(guò)3~5年時(shí)間，基本形成符合安徽實(shí)際的公租房貨幣化保障機(jī)制。
陜西省也提出，加大公共租賃住房補(bǔ)貼發(fā)放力度，支持保障對(duì)象通過(guò)租賃市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。同棚戶(hù)區(qū)改造上也大力推進(jìn)貨幣化安置，制定并公布本地實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置的政策措施，歸集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的存量商品房，建立棚戶(hù)區(qū)改造安置房房源庫(kù)，確保棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置率不低于50%。
除此之外，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議還提出，要完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng);強(qiáng)化監(jiān)管，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本，規(guī)范中介服務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人合法權(quán)益。
張宏偉說(shuō)，從鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策面，尤其是金融政策面來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的推進(jìn)速度會(huì)加快?；蛘呤钦f(shuō)，一些配套性的金融政策會(huì)出臺(tái)來(lái)支持現(xiàn)在的租賃型住房的發(fā)展。
安徽方面就提出，要積極推進(jìn)政府和社會(huì)資本合作(PPP)公租房項(xiàng)目試點(diǎn)，探索通過(guò)REITs等模式，深化公租房投資運(yùn)營(yíng)機(jī)制改革。
張宏偉表示，金融支持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，尤其在市場(chǎng)成熟度較高的城市，比如北上廣深，以資產(chǎn)管理為特征的業(yè)務(wù)市場(chǎng)空間會(huì)更大。
所謂的資產(chǎn)管理，首先就是閑置住房租賃業(yè)務(wù)的整合、運(yùn)營(yíng)、管理，同時(shí)，利用金融手段來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的增值。“未來(lái)應(yīng)該是這樣一個(gè)趨勢(shì)，包括配套的措施也會(huì)出臺(tái)。我了解很多開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)服務(wù)類(lèi)企業(yè)，都在向這方面轉(zhuǎn)型。”張宏偉說(shuō)。
